BETONGOLDInvest

Strategie & Methodik

Wir listen keine Objekte. Wir bauen Portfolios.

Wer die richtige Immobilie finden will, muss zuerst wissen, was sie leisten soll. Auf dieser Seite steht, wie wir prüfen, welche Kriterien den Ausschlag geben – und wann wir von einem Kauf abraten.

Das Framework

Die fünf Prüfebenen im Detail

Jede Ebene kann ein Investment stoppen. Erst wenn alle fünf tragen, sprechen wir überhaupt über ein Angebot.

Beratungsprozess

Sechs Schritte, eine Logik

Jeder Schritt greift auf eine oder mehrere Prüfebenen zu. Die Reihenfolge ist bewusst festgelegt: Sie verhindert, dass ein Objekt eine Entscheidung vorwegnimmt.

  1. 01

    Ausgangslage

    Vor der Methode

    Einkommen, Eigenkapital, bestehende Immobilien, steuerliche Situation, Zeithorizont und persönliche Planung. Erst wenn diese Punkte geklärt sind, lässt sich beurteilen, was ein Investment überhaupt leisten soll.

  2. 02

    Investitionsrahmen

    Ebene 03 · Finanzierung

    Wir definieren den belastbaren Rahmen: Kapitaleinsatz, tragbare monatliche Belastung, Zins- und Tilgungsprofil sowie die Liquiditätsreserve, die nach dem Kauf verbleiben soll.

  3. 03

    Projekt- und Standortprüfung

    Ebenen 01 & 02 · Standort und Ertrag

    Bauträger, Projekt und Mikrolage werden gemeinsam betrachtet. Leitfrage ist die langfristige Vermietbarkeit – Renditekennzahlen ordnen wir erst danach ein.

  4. 04

    Finanzierung

    Ebene 03 · Finanzierung

    Zinsbindung, Tilgung, mögliche Förderbausteine und Reserven werden zu einer Struktur zusammengeführt, die auch bei veränderten Rahmenbedingungen tragfähig bleibt.

  5. 05

    Steuerliche Einordnung

    Ebene 04 · Steuer

    Abschreibung und weitere steuerliche Effekte bereiten wir als Entscheidungsgrundlage auf. Die verbindliche Beurteilung erfolgt durch Ihren Steuerberater; wir ersetzen keine Steuerberatung.

  6. 06

    Portfolio, After-Sales & Folgeinvestments

    Ebene 05 · Portfolio

    Mit dem Kauf beginnt die Betreuung: Übergabe, Verwaltung, Bearbeitung von Störfällen und regelmäßige Bestandsprüfung – und daraus abgeleitet die Frage, wann ein weiterer Baustein sinnvoll ist.

Kriterien

Woran eine Entscheidung tatsächlich hängt

Die folgenden Punkte bestimmen in der Praxis, ob ein Projekt in die Auswahl kommt – und ob es zu einem bestimmten Anleger passt.

Prüfebene 01 · Projekt

Projekt- und Bauträgerprüfung

Vor dem Objekt steht die Frage, wer es baut und wer sich anschließend darum kümmert.

  • Track Record des Bauträgers: frühere Zusammenarbeit, umgesetzte Projekte, Qualität und Verlässlichkeit der Abstimmung.
  • Service Level als Kernkriterium – insbesondere Hausverwaltung und After-Sales: Wie schnell und wie verbindlich werden Themen nach Übergabe gelöst?
  • Störfälle sind kein Ausschlusskriterium an sich. Entscheidend ist, wie professionell, transparent und zügig sie bearbeitet werden.

Prüfebene 01 & 02 · Standort

Vermietbarkeit vor Kennzahl

Bruttoanfangsrendite, Mietrendite und Eigenkapitalrendite sind relevant – aber sie beantworten nicht die wichtigste Frage: Lässt sich die Wohnung über die Haltedauer gut vermieten?

  • Lage- und Standortqualität, Wachstumsaussichten, Zuzugsverhalten und demografische Entwicklung.
  • Infrastruktur, Nahversorgung, Anbindung und Arbeitgeberstruktur der Region.
  • Konkrete Mikrolage bis auf Straßenebene und die Frage, ob sie zu den Zielmietern des Objekts passt.
  • Ein guter Bauträger und ein gutes Projekt genügen nicht, wenn die Standortlogik für die Zielmieter nicht überzeugt.

Prüfebene 03 · Finanzierung

Finanzierungsstruktur und Plausibilität

Bei passender Bonität und geeignetem Objekt bevorzugen wir eine hohe Kaufpreisfinanzierung – im Neubau gern in Kombination mit KfW- oder Förderbausteinen.

  • Möglich ist – abhängig von Bonität, Bank und Objekt – eine Finanzierung des Kaufpreises ohne Einsatz von Eigenkapital für den Kaufpreisanteil; Nebenkosten werden dabei gesondert betrachtet.
  • Begleitet eine Bank eine hohe Kaufpreisfinanzierung zu tragfähigen Konditionen, werten wir das als zusätzlichen Plausibilitätsindikator innerhalb der Gesamtprüfung – nicht als Beleg für ein angemessenes Kaufpreisniveau und nicht als Ersatz für Markt- und Objektanalyse.
  • Zins, Tilgung, Anschlussfinanzierung, laufende Belastbarkeit und Risikoreserve werden immer zusammen betrachtet.

Leitlinie

Liquiditätsreserve nach dem Kauf

Als Betongold-Leitlinie sollten nach dem Kauf mindestens drei, besser fünf Monatsgehälter als frei verfügbare Reserve verbleiben.

  • Die Reserve federt Mietausfall, Instandhaltung und private Sondersituationen ab.
  • Es handelt sich um unsere Arbeitsleitlinie, nicht um eine allgemeingültige Finanzregel; der sinnvolle Betrag hängt von Einkommen, Familiensituation und Objekt ab.
  • Reicht die Reserve nicht aus, verschieben wir den Einstieg lieber, statt die Struktur eng zu rechnen.

Gewichtung

Neubau und Bestand

Beide Profile haben ihre Berechtigung. In unserer Auswahl liegt der Schwerpunkt auf Neubau.

  • Neubau bringt strukturelle Vorteile mit: neue Substanz, geringeres anfängliches Instandhaltungsrisiko, aktueller Energiestandard und – abhängig vom individuellen Grenzsteuersatz – häufig stärkere steuerliche Effekte und Förderlogiken.
  • Bestand bleibt sinnvoll, wenn Preisniveau, Lage, Mietrendite, Modernisierungsstand und die Situation des Anlegers zusammenpassen.
  • Welches Profil passt, entscheidet die Ausgangslage – nicht eine pauschale Regel.

Ergebnisoffenheit

Wann wir vom Kauf abraten

Ein gutes Objekt ist nicht automatisch das richtige Objekt für jeden Anleger.

  • Wenn die Immobilie nicht zum finanziellen oder persönlichen Horizont passt – etwa bei absehbarem mehrjährigem Auslandsaufenthalt.
  • Bei unsicherer Einkommensphase oder fehlender Belastbarkeit der monatlichen Struktur.
  • Wenn keine ausreichende Liquiditätsreserve verbleibt oder der geplante Haltedauerhorizont zu kurz ist.
  • „Jetzt nicht“ ist in diesen Fällen ein legitimes und dokumentiertes Ergebnis der Beratung.

Prüfebene 05 · Portfolio

After-Sales und Portfolioaufbau

Der Kauf ist nicht das Ende des Prozesses, sondern der Beginn der Haltedauer.

  • Betreuung über die Haltedauer: Übergabe, Verwaltung, Ansprechbarkeit bei Fragen zur Bewirtschaftung.
  • Störfälle können auftreten. Maßstab ist die schnelle, saubere Bearbeitung und eine verlässliche Kommunikation.
  • Aus der laufenden Betreuung ergibt sich, ob und wann ein weiterer Baustein zur Struktur passt – Reihenfolge vor Menge.
Burkhard Benedikt Schelden, verantwortlich für Analyse und Objektauswahl

Entscheidungslogik

Wir beginnen mit Zahlen, nicht mit Objekten.

Erst wenn Ausgangslage, Investitionsrahmen, Zeithorizont und Reserve geklärt sind, sprechen wir über konkrete Investments. Passt keines davon, ist das ein belastbares Ergebnis – und kein verlorenes Gespräch.

Themen vertiefen Aktuelle Investments
Alle Darstellungen dienen der Einordnung und sind weder Anlage- noch Steuerberatung. Wirtschaftliche Ergebnisse hängen vom Einzelfall ab; Wertentwicklungen, Mieteinnahmen und steuerliche Effekte sind nicht garantiert. Ob und in welcher Höhe eine Finanzierung möglich ist, entscheidet ausschließlich die finanzierende Bank.

Vermögensaufbau beginnt mit einer sauberen Strategie.

Lassen Sie uns zunächst prüfen, welche Immobilienstrategie zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren Zielen passt.

Die Anfrage dauert etwa 2 Minuten.